Eine aus unserer Sicht etwas überraschende Praxis einiger Wohnungsgesellschaften führt zu Ärger: Die Gesellschaft drosseln zur Kostenreduzierung die Warmwasser-Versorgung. Vielen sind damit nicht einverstanden, aber:

Dürfen Vermieter*innen Warmwasser / Heizung -zeitweise- drosseln?
Oder dürfen Vermieter*innen jetzt einseitig die Nebenkosten erhöhen?

 Rechte und Pflichten zu Warmwasser und Heizung ergeben sich aus den laufenden Mietverträgen.

Meistens gibt es in den Verträgen aber keine ausdrückliche Regelung, so dass Gerichte allgemeine Grundsätze entwickelt haben.

Danach müssen Vermieter*innen während der Heizperiode (1.10. bis 30.4.) dafür sorgen, dass mindestens 20 Grad in der Wohnung erreicht werden können. Nachtabsenkungen mit einer Mindesttemperatur von 18 Grad werden von den Gerichten meist als zulässig angesehen für den Zeitraum 23.00 Uhr bzw. 0.00 Uhr bis 6.00 Uhr.

Wasser muss mit einer Vorlauftemperatur ab 40 Grad ankommen.

Wenn der Vermieter diese Vermieterpflichten nicht erfüllt, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, Mieter können die Miete anteilig kürzen (§ 536 BGB).

Wenn z. B. die Heizung über mehrere Stunden 20 Grad nicht erreicht, kann die Miete um 10% gekürzt werden (AG Potsdam, Urteil vom 30.4.2012, 23 C 236/10).

Beim Wasser kann z. B. schon ein zu langer Kaltwasservorlauf eine Mietkürzung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 2.6.2008, 67 S 26/07).

Einseitig dürfen Vermieter oder Vermietergesellschaften ihre Pflichten nicht einschränken, sie dürfen also nicht ohne ausdrückliche Einwilligung ihrer Mieter*innen Warmwasser oder Heizung drosseln.

Wenn Vermieter dagegen verstoßen, können Mieter*innen dagegen vorgehen und u. a. die Miete kürzen oder auch einstweilige Verfügungen bei Gericht beantragen.

Einseitige Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen durch Vermieter sind nur nach vorheriger Abrechnung möglich (§ 560 Abs. 4 BGB), also nicht jetzt, im laufenden Abrechnungsjahr.

Natürlich sollten sich Mieter*innen auf die steigenden Kosten einstellen.

Unser Tipp: Zumindest etwa 50 % der aktuellen, normalen Nebenkosten zusätzlich monatlich zurücklegen.

RA Kempgens, Stand 7.7.2022